یک سیاست جلب توجه در حال حاضر پیشنهادی حزب کارگر ممنوعیت “جنگ های مناقصه” در بخش اجاره خصوصی است. در بسیاری از بازارهای مسکن پرفشار، مناقصه توسط مستاجران بالقوه رقیب، که توسط صاحبخانه یا عامل اجاره انجام می شود، منجر به موافقت مستاجران با پرداخت می شود. اجاره به طور قابل توجهی بالاتر نسبت به آنچه که در ابتدا تبلیغ شده بود.
حزب کارگر پیشنهاد می کند که اجاره بها در همه آگهی ها درج شود و مالکان یا اجازه دادن به نمایندگان برای شروع روند مناقصه برای افزایش بیشتر اجاره بها غیرقانونی شوند. سیاست مشابه معرفی شد توسط دولت جاسیندا آردرن در نیوزلند در سال 2021.
هدف این سیاست ارائه شفافیت و اطمینان بیشتر به مستاجرین در مورد هزینه‌های بالقوه مسکن است. و زمانی که رشد رانت خصوصی است به ظاهر اجتناب ناپذیر و بخش قابل توجهی از خانوارها بار سنگین اجاره بها را تحمل می کنند، هدف این سیاست محدود کردن یک کانال است که از طریق آن فشار صعودی بر اجاره بها اعمال می شود.
نگرانی هایی در مورد اینکه این سیاست چقدر موثر خواهد بود وجود دارد. چه نوع مشوق هایی برای مالکان و مستاجرین ارائه می دهد و آنها چگونه می توانند پاسخ دهند؟ پاسخ ها تا حدی به جزئیات سیاست بستگی دارد، و در حال حاضر ما چیز کمی برای کار داریم. بنابراین، بیایید به احتمالات نگاه کنیم.
اساساً قیمت‌های بازار منابع را به مصرف‌کنندگانی اختصاص می‌دهد که ارزش کالاها را بیشتر می‌کنند. آنها تابلو برق هستند. در بازارهای مسکن که بسیاری از مردم به دنبال یک ملک هستند، جنگ های مناقصه یکی از راه های تصمیم گیری است که چه کسی چه چیزی را دریافت می کند.
برخلاف مناطقی که مصرف اختیاری است، در بازارهای مسکن، «ارزش بیشتر کالاها» ممکن است کمتر انتخابی باشد تا ناامیدی. مردم از کالاها یا خدمات دیگر – از جمله کالاهای ضروری مانند غذا یا سوخت – صرف نظر می کنند تا جایی برای زندگی خود را تضمین کنند.
الکساندروس میهایلیدیس
ما می توانیم چندین سناریو بالقوه را با این سیاست بسته به طراحی دقیق آن متصور شویم.
ابتدا، اگر مقررات با موفقیت قیمت‌ها را از انجام یک عملکرد سهمیه‌بندی متوقف کند، مکانیسم سهمیه‌بندی دیگری مورد نیاز است. مکانیسم های دیگر شامل صف یا قرعه کشی است. اما در بخش خصوصی اجاره ای، خطر این است که مکانیسم اتخاذ شده تبعیض آمیز باشد.
اگر ملکی چندین مستأجر بالقوه را جذب کند، آنگاه صاحبخانه می‌تواند خانواری را انتخاب کند که از نظر پرداخت اجاره بها یا مراقبت از ملک، بیشترین ریسک را دارد. انواع خاصی از خانوارها، از جمله آنهایی که به مزایا متکی هستند، آنهایی که در مشاغل نامطمئن هستند یا آنهایی که فرزندان دارند، ممکن است تامین مسکن حتی دشوارتر باشد.
از طرف دیگر، اگر به تجربه کنترل اجاره به عقب نگاه کنیم، می بینیم که وقتی مقررات تلاش می کند اجاره بها را کمتر از سطح بازار محدود کند، طیفی از پرداخت های جانبی وجود دارد – که مهم ترین آنها به اصطلاح “پول کلیدی” است، یک پرداخت اولیه اضافی به به دست آوردن دسترسی به کلید ملک – برای بازیابی درآمد صاحبخانه ایجاد می شود.
کارگر همچنین پیشنهاد می کند که مقدار سپرده اولیه را که مالکان می توانند درخواست کنند، نسبت به حداکثر چند برابر اجاره ماهانه، تا حدی برای جلوگیری از چنین تاکتیک هایی محدود کند. اما ظهور سایر پرداخت های «زیر میز» که به عنوان اجاره یا سپرده تعریف نشده اند را نمی توان منتفی دانست.
به همان اندازه مهم، حزب کارگر پیشنهاد می‌کند که در حالی که مالکان از برانگیختن جنگ‌های مناقصه منع می‌شوند، مستاجران از پرداخت داوطلبانه بیش از اجاره آگهی منع نخواهند شد.
سوال این است که این پرداخت ها چقدر داوطلبانه خواهد بود. ابزارهای غیرمستقیم برای برقراری ارتباط وجود دارد که صاحبخانه ها بیش از آنچه در آگهی است انتظار دارند. هنجارها و انتظارات محلی ممکن است ایجاد شود، به موجب آن معلوم می شود که اگر مایل به ارائه حداقل مقدار مشخصی بالاتر از قیمت ذکر شده نباشید، شانس محدودی برای تضمین ملک خواهید داشت. بنابراین ممکن است منتقدان استدلال کنند که با اجازه دادن به این انعطاف‌پذیری، همه سیاست‌ها عملاً خنثی می‌شوند.
احتمال دیگر این است که ممنوعیت جنگ های مناقصه می تواند منجر به یک بار تعدیل اجاره بها به سمت بالا شود. به جای تبلیغ یک ملک با مبلغ 1500 پوند در ماه و استفاده از فرآیند مناقصه برای افزایش آن به 2000 پوند، از همان ابتدا مستقیماً به تبلیغات 2000 پوندی بروید. این ممکن است وضوح بیشتری به ارمغان بیاورد اما رشد اجاره را محدود نخواهد کرد.
از طرف دیگر، می‌توان سناریویی را متصور شد که در آن قیمت‌های اجاره خصوصی بیشتر شبیه به بخش مالکیت خانه رفتار می‌کنند. یک ملک را می توان با اجاره 2000 پوند در ماه “یا نزدیکترین پیشنهاد” ارائه کرد و ببینید مستاجران مایل به پرداخت چه چیزی هستند.
رعایت و اجرا
طرح تفصیلی آن هرچه باشد، یکی از عوامل تعیین کننده تاثیر این سیاست، رعایت و اجرا خواهد بود.
آگاهی از حقوق و تعهدات – توسط مالکان و مستاجران – در بخش‌هایی از بخش خصوصی اجاره‌ای کم است. و حتی زمانی که مستاجرین حقوق خود را می دانند، برخی ممکن است تمایلی به اجرای آن حقوق نداشته باشند، اگر این به این معنی است که آنها در معرض خطر از دست دادن مکانی برای زندگی هستند.
علاوه بر این، در نتیجه کاهش بودجه، هر شاخه از دولت که حزب کارگر معتقد است باید مسئول اجرا باشد، تقریباً به طور قطع در حال حاضر زیر بار مسئولیت های موجود دست و پنجه نرم می کند.
بنابراین اجرای موثر سیاست می تواند چالش برانگیز باشد.
در نهایت، در حالی که فعالان مسکن مدتی است نگران جنگ‌های مناقصه‌ای بوده‌اند و از اقداماتی برای رسیدگی به آن استقبال کرده‌اند، آنها سریعاً خاطرنشان کردند که این یک تغییر نسبتاً جزئی است. این یک تخمین قابل قبول است.
پرداختن به جنگ های مناقصه بیشتر در مورد درمان علائم است تا علل. در اجاره نیوزلند به شدت به رشد خود ادامه داد پس از ممنوعیت مناقصه در سال 2021.
این خط مشی این خطر را دارد که نمونه ای از چیزی باشد که متفکران سیستم ها آن را «رفع آن ناموفق» می نامند. با پرداختن به علائم، اما نه علل، می‌تواند زنجیره‌ای از نتایج ناخواسته را ایجاد کند که برای مستاجرینی که به دنبال کمک هستند مفید نیستند. این احتمالاً می تواند مشکل را بدتر کند.
جنگ‌های مناقصه زمانی رخ می‌دهند که افراد زیادی در تعقیب املاک بسیار کمی هستند و قدرت را به دست فروشندگان می‌دهند. تنها زمانی که این عدم تعادل اساسی به درستی مورد توجه قرار گیرد، از فشار بر رانت کاسته خواهد شد. اما این امر مستلزم یک برنامه اصلاحی بسیار جامع تر است.